Impuesto al Aumento de Valor por Ampliación al Límite Urbano

Bárbara Neyra

Directora Departamento Tributario

Aninat Schwencke & Cía.

 

El pasado 15 de febrero fue publicada la Ley N° 21.078, la cual establece un nuevo impuesto, cuya finalidad es gravar la plusvalía o aumento de valor que se genera respecto de un inmueble producto de su inclusión al radio urbano.
La norma en comento, entrará a regir a partir del 15 de agosto de 2018, incrementando en
consecuencia la carga tributaria que afectará a la ganancia de capital y rentabilidad asociada a la enajenación de estos inmuebles, ya que por una parte se afectará con los impuestos establecidos en la Ley de Impuesto a la Renta y, por la otra, con este nuevo impuesto al aumento de valor por ampliación al límite urbano.

A continuación, pasaremos a analizar los principales aspectos vinculados a este nuevo
impuesto:
• Hecho gravado: Se gravará con este impuesto el mayor valor obtenido en enajenaciones
a título oneroso de bienes raíces situados en Chile, o derechos constituidos sobre éstos, o
de cuotas poseídas en comunidad respecto de tales bienes, que se encuentren en zonas
incluidas en un proceso de ampliación al límite urbano.
Este impuesto se aplicará a todas las enajenaciones que se efectúen a contar del inicio
del proceso de ampliación del límite de zona urbana y hasta la primera enajenación que
se efectúe después de la publicación de la modificación del plano regulador que amplíe el
límite urbano. Las enajenaciones posteriores que se efectúen respecto del inmueble, no
se encontrarán afectas.
De esta forma, se grava con este impuesto el incremento de valor experimentado por el
inmueble producto del proceso de ampliación del límite urbano.
No se afectarán con este tributo las enajenaciones de los inmuebles que se encuentren
en zonas incluidas en un proceso de ampliación de radio urbano que se realicen
transcurridos dieciocho años contados desde cualquiera de los siguientes hechos que
ocurra primero:
a) La fecha de publicación del plan regulador que amplíe el límite urbano. En este caso,
debe tratarse de la primera transferencia del inmueble efectuada a contar de dicha
fecha.
b) Fecha de inicio del proceso de ampliación del límite urbano. Se trata de cualquier
enajenación efectuada entre el proceso de ampliación del límite urbano y la
publicación de la modificación del plan regulador, siempre y cuando haya transcurrido
el plazo de 18 años desde esa fecha.

• Exenciones: Se encuentran exentas de este gravamen las enajenaciones en que el
precio o valor asignado no exceda de 5.000 UF.

• Base Imponible: Será la diferencia entre el “valor comercial final” y el “valor comercial
inicial” del inmueble respectivo, valor que se reajustará mensualmente en base a un
índice de variación del valor de los bienes raíces rurales que deberá confeccionar el SII.

El valor comercial inicial, en el caso de la primera enajenación gravada, corresponderá a
la tasación que para estos efectos determine el SII. Para las enajenaciones posteriores,
hasta la primera enajenación ocurrida después de publicada la modificación al plano
regulador, el valor comercial inicial será equivalente al valor de adquisición del inmueble.

El valor comercial final será determinado por el SII respecto de la primera enajenación
que se efectúe una vez publicada la modificación al plano regulador, o las que se
efectúen antes de este hecho, pero transcurridos 7 años desde la fecha de notificación
del acuerdo que aprueba el anteproyecto de modificación del plan regulador.

En las enajenaciones que se efectúen en el tiempo intermedio entre el inicio del proceso
y la publicación de la modificación del plan regulador, el valor comercial final será el
establecido en el respectivo contrato, a menos que hayan transcurrido más de 7 años
contados desde la notificación del acuerdo que aprueba el anteproyecto, donde se utiliza
el valor determinado por el SII.

• Tasa: Este impuesto tendrá una tasa de 10%, aplicada al mayor valor determinado en
base al procedimiento anteriormente indicado y no podrá ser deducido como gasto en la
determinación de la RLI del enajenante, en caso que se trate de contribuyente de
Impuesto de Primera Categoría.

Asimismo, este impuesto es independiente a la tributación que, de acuerdo a las normas
de la Ley de Impuesto a la Renta, afecte a la ganancia de capital obtenida en la
enajenación, lo que en la práctica incrementaría la carga tributaria asociada a un 20%,
en el caso de personas naturales afectas a Impuesto Único, o a un 35% – 37% en el
caso de contribuyentes de impuesto de primera categoría.

• Declaración y pago: Este impuesto deberá ser declarado y pagado en el mes de abril
del año siguiente a la percepción o devengo de la renta, lo que ocurra en primer
momento.